Wie wird der Immobilienwert ermittelt?
Der richtige Angebotspreis entscheidet darüber, wie schnell und zu welchen Bedingungen Sie verkaufen. Wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird, ist in Deutschland in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
Die drei Verfahren
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Das Verfahren eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, für die es genügend Vergleichsverkäufe gibt. Für den Bodenwert veröffentlichen die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte, in Nordrhein-Westfalen im Portal BORIS.NRW.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbe- und Anlageimmobilien zählt vor allem, welche Erträge dauerhaft erzielt werden können. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
Sachwertverfahren
Für selbst genutzte Einfamilienhäuser, für die es wenig Vergleichsverkäufe gibt, wird der Wert aus dem Bodenwert und den Herstellungskosten der Gebäude abzüglich der Alterswertminderung ermittelt und an die Marktlage angepasst.
Was den Wert beeinflusst
- Lage: Region, Stadtteil, Umfeld und Anbindung
- Größe: Wohnfläche, Grundstück und Grundriss
- Baujahr, Zustand und durchgeführte Modernisierungen
- Energieeffizienz: Heizung, Dämmung und Energieausweis
- Ausstattung, etwa Bäder, Küche, Balkon, Garten oder Stellplatz
- Rechtliche Umstände, zum Beispiel Mietverhältnisse, Wohnrechte oder Baulasten
- Die aktuelle Nachfrage in der Region
Online-Rechner, Einschätzung oder Gutachten?
Online-Rechner liefern eine grobe Spanne. Den Zustand der Immobilie, Modernisierungen oder die genaue Lage im Stadtteil können sie nicht berücksichtigen.
Eine Markteinschätzung durch einen Makler berücksichtigt diese Punkte und orientiert sich daran, was Käufer aktuell tatsächlich zahlen. Sie ist die übliche Grundlage für den Angebotspreis.
Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist dagegen kostenpflichtig und wird vor allem bei Erbschaften, Scheidungen, Streitfällen oder gegenüber Behörden benötigt.
Unsere kostenlose Bewertung ist eine solche Markteinschätzung: Wir sprechen mit Ihnen über Ihre Immobilie und sehen sie uns bei Bedarf vor Ort an.
